Nuova imponibilità IVA per le cessioni ultraquinquennali di fabbricati ad uso abitativo

Dal 26 giugno 2012 con l’entrata in vigore del dl n. 83/2012, le cessioni di fabbricati ad uso abitativo possono considerarsi imponibili IVA,  previo esercizio dell’opzione,  anche per i trasferimenti  ultraquinquennali effettuati dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici.

In ordine al requisito soggettivo essenziale per l’imponibilità (obbligatoria o facoltativa) della cessione, con la  circolare n. 27/2006 l’Agenzia delle entrate ha precisato che, ai detti fini, si considerano «imprese costruttrici», oltre alle imprese che realizzano direttamente i fabbricati, anche quelle che si avvalgono di altre imprese per l’esecuzione dei lavori.

È da ritenere, inoltre, che resti valido l’orientamento secondo cui:

• si considera «impresa costruttrice» quella che anche occasionalmente realizza la costruzione di immobili, a nulla rilevando che la materiale esecuzione dei lavori sia affidata, in tutto o in parte, a terzi, e indipendentemente dai motivi per i quali è intrapresa l’iniziativa edilizia (circolare n. 182 dell’11 luglio 1996 e risoluzione n. 93 del 23 aprile 2003);
• la qualifica di «impresa costruttrice» si trasmette per effetto dell’operazione che comporta la successione nei rapporti attivi e passivi del «dante causa», come avviene nel caso di conferimento d’azienda (risoluzione n. 93 del 23 aprile 2003).

Pertanto, il regime di esenzione IVA applicabile alla cessione di fabbricati ad uso abitativo da parte delle imprese costruttrici riguarda:

• le cessioni poste in essere, entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori, dalle imprese che hanno costruito oppure ristrutturato il fabbricato (in esecuzione di interventi di restauro o risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica);
• le cessioni poste in essere, dai medesimi soggetti di cui sopra, anche successivamente al termine di cinque anni, qualora il cedente abbia espresso l’opzione per l’applicazione dell’imposta; in questo caso, se il cessionario è un soggetto passivo l’imposta si applica con il meccanismo dell’inversione contabile, ai sensi dell’art. 17, sesto comma, lett. a-bis) del dpr 633/72, come modificato dal medesimo dl n. 83/2012.

Prima del dl n. 83/2012		Dopo il dl n. 83/2012
Cedente	Regime IVA	Cedente	Regime IVA
Impresa costruttrice o ristrutturatrice che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori	Ordinario	Impresa costruttrice o ristrutturatrice che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori	Ordinario
Impresa costruttrice o ristrutturatrice che vende dopo 5 anni dall’ultimazione lavori	Esente	Impresa costruttrice o ristrutturatrice che vende dopo 5 anni dall’ultimazione lavori	Esente o imponibile con il reverse charge previo esercizio dell’opzione
Altri soggetti Iva	Esente	Altri soggetti Iva	Esente
Impresa costruttrice di abitazioni di edilizia convenzionata	Ordinario	Impresa costruttrice di abitazioni di edilizia convenzionata	Esente

LS