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Finalmente, anche in
Italia, dopo un lungo periodo di deregolamentazione è stato “tipizzato” il
contratto di “Rent to Buy” meglio conosciuto come “Contratto di godimento in
funzione della successiva alienazione di immobili” – art 23 D.L.
133/2014. Si tratta, nello specifico, di uno schema contrattuale in grado di
fronteggiare ad una corrente carenza finanziaria dell'acquirente, una sorta di
"finanziamento" da parte del venditore. A titolo di esempio valga
quanto segue. Il signor Rossi concede in locazione un immobile al signor
Bianchi con il diritto di quest'ultimo di acquistarlo entro il termine
concordato, i canoni versati dal Sig. Bianchi oltre ad includere il diritto di
godimento del bene comprendono anche il "prezzo” per l'acquisto della
proprietà. Le parti in sede di redazione del contratto stabiliscono la durata,
le condizioni economiche e la tipologia di trasferimento della proprietà. In
pratica, il Sig. Rossi e Bianchi possono stabilire le modalità di trasferimento
della proprietà automaticamente con il pagamento di un numero preciso di rate;
oppure esercitando un'opzione di acquisto al termine della locazione.
Le parti interessate dal “Rent to
buy” sono particolarmente variegate, abbracciano il privato, il professionista,
l'imprenditore individuale e le società, nello stesso tempo possono avere ad
oggetto qualunque tipologia di immobile: edifici ad uso abitativo o
strumentale, terreni agricoli o edificabili.
Il contratto nella sua
fattispecie è di tipo pubblico, pertanto sarà un notaio a provvedere alla sua
redazione e alla rispettiva annotazione nei registri immobiliari.
Successivamente all’atto di trascrizione le parti potranno godere di una
specifica tutela atta a custodire gli effetti del contratto posto in essere.
Nello specifico valgano le seguenti fattispecie:
·
durante il periodo di locazione, se il
concedente è ancora proprietario del bene, tutti gli avvenimenti imputabili al
bene, es. iscrizione ipoteche, pignoramenti ecc., non subiscono alcuno effetto
poiché la trascrizione del contratto garantisce al conduttore (futuro
acquirente) l’interesse dominante di futuro intento di proprietà, libero da
qualsiasi gravame;
se l’immobile fosse venduto a terzi soggetti
(non compresi nel contratto), questi subirebbero gli effetti ostativi del
contratto di Rent to Buy. In pratica chi loca con l’intento di acquistare non
corre il rischio che l’immobile venga ceduto ad altri acquirenti;
·
in caso di inadempimento del concedente (es.
mancata volontà di vendita dell’immobile), questi dovrà restituire al
concessionario (il futuro acquirente), le somme da questi corrisposte a titolo
di “prezzo” maggiorate degli interessi legali. L’inadempienza del
concessionario (es. interruzione del pagamento delle rate o mancata intenzione
all’acquisto), consentirà al concedente di trattenere le somme percepite a
titolo di “prezzo” come risarcimento del danno e alla restituzione
dell’immobile.
In sintesi la trascrizione
del contratto di “Rent to Buy” è estendibile fino a 10 anni, protegge il
conduttore da eventi pregiudizievoli in capo al concedente, rende inefficace la
cessione ad un altro acquirente, le somme versate dal conduttore per il
“prezzo” sono crediti privilegiati, in caso di fallimento del concedente il
curatore non può sciogliere il contratto (salvo casi limitati).
In termini fiscali le novità civilistiche del contratto di “Rent to
buy” non hanno consentito di applicarvi una regolamentazione fiscale ad hoc.
Pertanto l’impianto impositivo specifico trova la sua genesi nell’applicazione
di norme in analogia. In termini tributari è necessario distinguere due casi:
- contratto di locazione con clausola trasferimento della proprietà, vincolante per ambedue le parti;
- contratto di locazione con clausola di opzione di proprietà per il conduttore e rispettiva imputazione a prezzo dei canoni versati (in misura concordata).
In riferimento al primo caso,
qualora il concedente sia un soggetto Iva, per effetto dell'art. 2 comma 2,
n.2, DPR 633/1972, “Costituiscono cessioni di beni le locazioni con clausola di
trasferimento della proprietà vincolante per ambedue parti”. Pertanto, i canoni
percepiti periodicamente devono essere soggetti a Iva poiché includono il
corrispettivo dovuto per il trasferimento di proprietà. Differentemente, sempre
considerando il primo caso, qualora il soggetto cedente sia un privato oppure un
contribuente operante in regime di esenzione IVA, i canoni di locazione sono
tassabili con l'imposta proporzionale di registro. Tale presupposto impositivo
trova la sua genesi nell'articolo 1523 del codice civile, recante disposizioni
in merito al “contratto di vendita a rate” con il quale “Il compratore acquista
la proprietà della cosa pagata col pagamento dell'ultima rata del prezzo".
Nel secondo caso, ovvero qualora
il trasferimento della proprietà dipenda dall'esercizio opzionale da parte dei
contraenti, il pagamento dei canoni di godimento dell'immobile seguirà la
tassazione tipica delle locazioni, viceversa il corrispettivo versato a titolo
di “prezzo” (a rate o in unica soluzione), la tassazione specifica per i
contratti di trasferimento a titolo oneroso.
In ambedue i casi potranno
sfruttarsi, per i soggetti qualificati, le agevolazioni prima casa
CEDENTE
|
IVA
|
IMPOSTA
DI REGISTRO
|
IMPOSTA
CATASTALE
|
IMPOSTA
IPOTECARIA
|
Impresa costruttrice/ristrutturatrice
-cessione entro 5 anni dalla
sua realizzazione-
|
4%
|
€
200
|
€
200
|
€
200
|
Impresa costruttrice/ristrutturatrice
-cessione OLTRE 5 anni dalla sua realizzazione-
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4%
su
opzione
|
€
200
|
€
200
|
€
200
|
Impresa NON costruttrice/ristrutturatrice
(es. commerciale) +/- cessione entro 5 anni dalla sua
realizzazione
|
ESENTE
|
2%
|
€50
|
€
50
|
PRIVATO
|
ESENTE
|
2%
|
€
50
|
€
50
|
Lucio Steduto
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