Imposte e IVA prima casa: le novità per il 2015

Novità dal 1° gennaio 2015 sul fronte prima casa e relative imposte ad essa attribuibili. Il Dlgs stabilità 2015 ha finalmente dato prova di una decisiva semplificazione per chi acquisterà casa nel corso del 2015. L’art. 33 del Dlgs n.175 del 21/11/2014 (c.d. dl semplificazioni), ha posto fine alla diversità di trattamento tra gli atti soggetti ad IVA e quelli soggetti a imposta di registro proporzionale. Fino all'anno 2014 l’agevolazione prima casa (imposta di registro € 200 e IVA al 4%) poteva essere concessa solamente sulla compravendita di immobili considerati “non di lusso”. Tale interpretazione trovava la sua genesi normativa nel DM Lavori Pubblici del 02/08/1969, che considerava immobili di lusso le unità unifamiliari di oltre mq 200 dotate di una rilevante area di pertinenza, gli appartamenti residenziali in unità condominiali con metratura superiore a mq 240. In pratica chi acquistava un immobile prima casa dalle caratteristiche “di lusso” era soggetto a imposta di registro agevolata a € 200 e IVA ad aliquota massima, 22%. Questo doppio binario ha creato spesso errate interpretazioni della normativa applicabile con effetti a volte, disincentivanti all’acquisto.

Dal 1° gennaio 2015 l’agevolazione prima casa può essere riconosciuta in base all’applicazione del criterio catastale, sia per l’IVA che l’imposta di registro, piuttosto che quello regolato dal vecchio DM Lavori Pubblici del 02/08/1969. Ad accezione delle unità abitative accatastate come A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville), A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio), è possibile beneficiare dell’IVA agevolata al 4% e dell’imposta di registro in misura fissa pari a € 200. Al momento dell’acquisto della prima casa, oltre alle precedenti imposta citate, si è soggetti anche imposta catastale e ipotecaria in una misura pari a quella verificabile nella tabella che segue.

CEDENTE	IVA	IMPOSTA DI REGISTRO	IMPOSTA CATASTALE	IMPOSTA IPOTECARIA
Impresa costruttrice/ristrutturatrice -cessione entro 5 anni dalla sua realizzazione-	4%	€ 200	€ 200	€ 200
Impresa costruttrice/ristrutturatrice -cessione OLTRE 5 anni dalla sua realizzazione-	4% su opzione	€ 200	€ 200	€ 200
Impresa NON costruttrice/ristrutturatrice (es. commerciale)  +/- cessione entro 5 anni dalla sua realizzazione	ESENTE	2%	€50	€ 50
PRIVATO	ESENTE	2%	€ 50	€ 50

In sede di acquisto del proprio immobile bisognerà porre particolare attenzione anche al cedente. Se consideriamo a titolo di esempio una compravendita con un soggetto privato piuttosto che un’impresa costruttrice, l’imposizione fiscale complessiva sarà:

Unità abitativa € 100.000 valore dichiarato nel rogito notarile

PRIVATO

 – IVA = 0 – IMPOSTA DI REGISTRO = 100.000 x 2% = 2.000 – IMPOSTA CATASTALE = 50 – IMPOSTA IPOTECARIA = 50 – IMPOSIZIONE TOTALE = 2000+50+50 = 2.100

IMPRESA

– IVA = 100.000 x 4% = 4.000 – IMPOSTA DI REGISTRO = 200 – IMPOSTA CATASTALE = 200 – IMPOSTA IPOTECARIA = 200 – IMPOSIZIONE TOTALE = 4000+200+200 = 4.400

A parità di condizioni (valore dell’immobile pari a € 100.000), la compravendita tra soggetti privati garantisce un risparmio d’imposta superiore al 50%

Lucio Steduto