Le imprese costruttrici di
residenze sociali avranno la possibilità
(scelta opzionale) di evitare sempre il trattamento di esenzione (in modo da
sottrarsi alla connessa indetraibilità dell’imposta «a monte») sia sulle
vendite che sulle locazioni di fabbricati, è questa l’unica modifica
apportata all’art. 9 del dl n. 83/2012, in vigore da 26 giugno scorso,
concernente il nuovo regime Iva delle operazioni sugli immobili, adottata alla
camera in sede di conversione in legge.
In proposito, l’art. 1 di tale decreto definisce alloggio sociale «l’unità immobiliare adibita ad uso
residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse
generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio
abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado
di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato».
Pertanto,
riprendendo l’analisi già svolta in questo blog il 16 luglio 2012
nell’articolo: “Nuova imponibilità IVA
per le cessioni ultraquinquennali di fabbricati ad uso abitativo”, il regime di esenzione IVA applicabile alle
cessioni di fabbricati ad uso abitativo da parte delle imprese costruttrici
riguarda:
- le cessioni poste in essere, entro cinque anni
dall’ultimazione dei lavori,
dalle imprese che hanno costruito oppure ristrutturato il fabbricato (in
esecuzione di interventi di restauro o risanamento conservativo,
ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica);
- le cessioni poste in essere, dai medesimi soggetti di cui sopra, anche successivamente al termine di cinque anni, qualora il cedente abbia espresso l’opzione per
l’applicazione dell’imposta; in questo caso, se il cessionario è un
soggetto passivo l’imposta si applica con il meccanismo dell’inversione
contabile, ai sensi dell’art. 17, sesto comma, lett. a-bis) del dpr
633/72, come modificato dal medesimo dl n. 83/2012.
Prima del dl n. 83/2012
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Dopo il dl n. 83/2012
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Cedente
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Regime IVA
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Cedente
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Regime IVA
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Impresa costruttrice o
ristrutturatrice
che vende entro 5
anni dall’ultimazione lavori
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Ordinario
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Impresa costruttrice o
ristrutturatrice
che vende entro 5
anni dall’ultimazione lavori
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Ordinario
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Impresa costruttrice o
ristrutturatrice
che vende dopo 5 annidall’ultimazione
lavori
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Opzionale
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Impresa costruttrice o
ristrutturatrice
che vende dopo 5 annidall’ultimazione
lavori
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Esente o imponibile con il reverse
charge previo esercizio dell’opzione
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Altri soggetti Iva
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Esente
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Altri soggetti Iva
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Esente
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Impresa costruttrice di abitazioni
di edilizia convenzionata
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Discrezionale
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Impresa costruttrice di abitazioni
di edilizia convenzionata
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→ Esente o imponibile a discrezione del cedente ←
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Le
imprese possono optare per l’applicazione dell’Iva anche sulle locazioni dei
fabbricati abitativi che esse stesse hanno costruito o recuperato. Analoga
facoltà è prevista per le locazioni di alloggi sociali come sopra definiti. In caso di opzione per l’imponibilità, la
locazione è soggetta all’aliquota del 10%.
LS
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